建设中的桃澜小区

　　东南网6月6日报道(福建日报记者 张杰 通讯员 王发祥 文/图)

　　核心提示：由于农村宅基地、农村集体建设用地的特殊性，附着其上的农村住房也天然地具备了这种特殊性。因此，在相当长一段时间里，农村住房抵押贷款成了一个敏感的话题。

　　如此一来，最直接的结果就是，农民的房子不管建在哪里，不管建得多好，都无法作为银行的抵押物而申请贷款，这对可以抵押的东西本身就少的广大农民来说无异于雪上加霜，导致广大农民守着大量的固定资产却很难贷到款，即使是买房、建房也往往需要一次性拿出大笔的钱，严重挤占了用于发展生产的资金。

　　去年11月，经上级有关部门批准，武平县桃溪镇桃溪村省级村镇住宅小区建设试点项目桃澜小区开始实行农村住房抵押贷款试点。半年多过去了，这一创新之举会不会加大金融风险?成效究竟如何?近日，记者赴桃溪进行了调查。

　　桃澜小区一户农户正在加紧建房。

　　农民的喜悦

　　“真解决了大问题，没有贷款的话，买了房子，店肯定就开不起来了。”入住新房已半年多，桃澜小区业主王维炳的妻子李天金仍满是喜悦。

　　王维炳是桃溪村人，原先在集镇街上租了一个40平方米的店面开五金店，每月要交租金400多元，拥有自己的店面和房子，一直是一家人的梦想，“但如果没有贷款的话压力很大，所以也就一直在看”。

　　去年11月份，桃澜小区的农房抵押贷款开贷后，王维炳没有犹豫，抓住时机买下了一幢占地面积68平方米、建筑面积300平方米“统规统建”的四层楼房，其中有一个50多平方米的临街店铺。房子总价约40万元，通过农房抵押贷款贷了20万元，还贷期限10年，每个月只需还2412元。

　　“除了这个店，我还在外边揽一些不锈钢工程、装修的活，平常要不少流动资金，现在房子有了，每月还贷压力也不大，而且还可以留出来一部分钱做工程，真是一举两得。”提起自己的房子，王维炳很是高兴。

　　高兴的不止王维炳一人。桃澜小区业主钟立武，为了从相对偏僻的田雁村搬到桃溪集镇所在的桃溪村，去年春，他把户口迁到了桃溪村(按照相关法律，农村宅基地和集体用地使用权只能在村内流转)，在桃澜小区购买了一块占地72平方米的“统规自建”土地，3个月后开始动工兴建楼房。

　　然而，由于资金缺口太大，工程曾因无法提供建筑材料几度停工。当年秋天，武平县启动农村住房抵押贷款试点工作，他看到了希望。通过咨询了解了有关问题后，钟立武便向银行申请了20万元贷款，几天后，贷款资金全部获批。“农村住房抵押贷款就是好!它帮助我们解决了贷款难题，让我们农村老百姓实现住房梦，享受和城里人一样的生活。”说起这些，钟立武言语间满是感激。

　　而对于农房抵押贷款的益处，桃澜小区工程建设指挥部负责人陈万良也有着很深的体会。这个总规划用地3.1万平方米、工程总投资6000余万元的小区尽管地处当地最好的沿河地段，还配套了太阳能路灯、广场、市场、停车位、公园、垃圾处理以及绿化和防洪堤等，但在去年11月县里把这个小区列为农房抵押贷款试点前，整个小区才卖出一套房子。而之后的几个月内，小区的18栋统建房销售一空，自建房也越来越多，人气突然高涨。

　　由于可以抵押贷款，桃澜小区的建设进度明显加快。

　　部门的合力

　　在涉农贷款中，抵(质)押物的缺乏一直是个难题。囿于相关政策和法律的限制，农民手中最值钱的农村土地承包经营权、宅基地和农房却很难盘活变现。

　　此前，陕西、江西、江苏等省份已经局部试水农房抵押贷款。我省于2010年成为农业银行探索“新农村建设个人住房贷款”试点。此次农房抵押贷款的武平试点进展顺利，原因何在?

　　“政府支持、群众响应、农行积极承办。”农业银行武平县支行副行长练小明一语中的。练小明说，虽然农房抵押变现难，贷款利率偏低，一定程度上会加大银行风险，但这确实是一项突破担保方式、创新农村金融服务的好措施，既让农民享受到优惠利率的按揭贷款，银行本身也多了一项金融业务。

　　而在农房抵押贷款的具体操作上，武平县经过充分调研并在严控金融系统风险的前提下，出台了《武平县农村住房抵押贷款暂行办法》，启动农村住房抵押贷款试点工作。规定对拥有新农村建设住宅小区范围内住宅的、具有完全民事行为能力的自然人，可通过农村集体土地抵押担保方式申请贷款，享受和城镇居民一样的住房按揭贷款服务，贷款额度控制在购房总投入的50%以内，最高可达20万元，期限最长为10年。

　　虽然农房抵押贷款前置条件严格，更需报省行批准，但银行、政府都对该项惠农支农之举热情高涨且行动迅速。“办理的时间约1个星期”、“我的一周不到就办下来了”、“很快，比一般贷款办理还快”……各方的说法都印证着同样的答案。

　　陈万良告诉记者，截至目前，桃澜小区已经发放农房抵押贷款19户，总金额达377.5万元，另有5户每户20万元贷款已申报，正在审批中。

　　未来的期望

　　“新农村建设的资金从哪里来是一个难题，农房抵押贷款的出炉，解决了这个难题，让村民不会因为住上新房而导致生产经营上的流动资金匮乏。”桃溪镇镇长刘宇平说，如今，桃溪镇在桃溪、小澜、湘里、湘坑、亭头、田雁等村已完成和在建的有近10个新农村建设小区，期待其他小区也能尽快推进农房抵押贷款。

　　农行武平县支行公司业务部经理钟志华也告诉记者，农行目前正准备在将军故里——湘店乡湘洋村推广农房抵押贷款，“列入县新农村建设规划的小区都可能要推广该项业务，同时，希望这方面的法律、法规能够更加完善，从根本上降低农房抵押贷款存在的比如抵押物变现难等问题”。

　　武平县副县长邱善辉则认为，农房抵押贷款的开贷，标志着广大农民可以“资产”换“资本”，对“沉睡”的农村资产进入资本市场是一个突破，对于盘活农村资产、激发农村活力、推动新农村建设、推动城镇化进程和县域经济发展都具有重要意义。

　　以武平县为例，该县17个乡镇的20多个新农村建设示范点开展此项贷款后，将为新农村建设和发展注入不小的资金，并且链接更多生产要素，挖掘更多社会资源，激发更大的市场活力，有效加快推动城乡发展一体化，希望这项惠民之举能尽快大面积铺开。

　　重庆：农房将可入市交易

　　据人民网报道 农村房屋入市交易将在重庆率先试点。近日，重庆市发展改革委发布《2013年统筹城乡综合配套改革报告》(下称《报告》)提出，2013年，重庆将在永川、渝北等地开展农房交易试点，优先把农民集中居住区房屋和转户居民退出房屋纳入试点范围。

　　按现行中国法律，农民宅基地只能卖给本村居民，不能对外出让;而农民一旦出让宅基地，则不能再申请新的宅基地。这就导致，中国农民的房屋上市交易困难重重。但是，一旦农房可上市交易，就等于变相实现了农村宅基地的转手交易。

　　农村学者看来，重庆此番试点农房交易，具有制度变迁的意义。农房交易试点，可能突破现有宅基地管理政策和法律，也会突破现有农村住房产权制度，最终让农民拥有的宅基地和住房等不动产，由目前的严格限制交易变为可抵押、可买卖。

　　其实，除了农房交易，重庆试水农村宅基地、承包地、林地等“三权”抵押贷款已逾两年。2012年，重庆市形成了以农村“三权”抵押融资为核心的农村金融服务制度，由市、区县两级财政到位8000万元风险补偿专项资金，农村“三权”抵押贷款突破300亿元。

　　《报告》称，预计2013年，该市农村“三权”抵押融资还将新增140亿元。同时，引导各涉农银行信贷向“三农”领域倾斜，建立健全融资抵押物处置机制。

　　农村“三权”，是指农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权、集体林地使用权。以“三权”作抵押，不仅能激活农村沉睡的资本，还能有效引导金融机构涉足涉农贷款。

　　“三权”抵押是创新农村金融制度的重要途径，但实践中却面临诸多法律和体制障碍。中国现行《担保法》《物权法》《农村土地承包法》等规定，耕地、宅基地、自留地等归集体所有，土地使用权不得抵押。这为重庆农地农房抵押带来了巨大风险。

　　2012年，农业部曾专题调研重庆农地农房抵押实践，认为“三权”抵押贷款不仅为农户带来资金，也改善了金融机构的组织架构、激励机制，创新了金融产品，为新型农村金融组织、涉农担保组织带来发展机遇。

　　农业部有关课题组调研后还建议，中国应适当放开农地农房抵押融资，研究修改相关法律中关于“农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权不得抵押”的条文。同时，应由财政建立农地抵押融资风险补偿资金，在省级、区县分别建立“三权”抵押融资业务损失及再担保机制。

　　用创新破解城镇化建设资金难题

　　张杰

　　一方面是人口高度向大城市集中，让住房、教育、医疗、交通等不堪重负，“大城市病”越来越突出;另一方面则是农村人口的大量进城，使得许多原本人气很旺的村庄走向凋敝甚至消亡……

　　经过30多年的超常规城市化进程，时至今日，中国传统的城乡二元结构似乎走到了更加对立的两个极端，“城市像欧洲，农村像非洲”，如何统筹城乡发展亟待破题。对此，针对我国城镇化率刚超过50%，远低于发达国家近80%的现状，不少专家、学者开出了城镇化的“药方”，打造为数众多的现代化小城镇，重铸起城市与农村天然不可分割的“脐带”。

　　而对于正在如火如荼推进的城镇化进程，各级政府更是给予了极大的关注和支持，李克强总理也曾多次强调，“城镇化是扩大内需的最大潜力”，足见城镇化对于中国经济新一轮持续、平稳、健康增长的重要性。

　　然而，城镇化如何推进?在记者看来，除了政策上的放权、扶持外，资金也是一个大问题。加速推进城镇化进程，对于像武平这样的欠发达地区来说，有限的财政资金只能用于像基础设施建设这样的项目上。

　　怎么办?通过创造性地在新农村建设示范点开展农民住房抵押贷款，变固定资产为可以流动的资金，既减轻了农民传统建房模式需一次性筹足钱的负担，又最大限度地避免了银行的风险，拓展了银行的业务范围，而更重要的是达到了“借鸡生蛋”的效果，调动、积聚各方面的资金和力量投入到城镇化进程当中来，可谓是一举多得，这就是创新的巨大威力。

　　当然，创新绝不是蛮干，而是需要大胆地筹划、运作和在法律许可范围内周到的制度安排。按照《物权法》规定，农村宅基地不能向本村以外的群众转让，他们就想出了外村农民要买桃澜小区的房子，必须把户口迁到桃溪村的“土办法”;新农村建设不能一刀切搞“农民上楼”，他们就想出了在均可抵押贷款的前提下，统规统建和统规自建相结合的模式……桃澜小区的创新之举，给我们提供了破解城镇化建设资金难题的鲜活样本。